Nesta serie de artigos, vamos tentar trazer alguma luz a um problema que se agrava dia a dia, mas que parece não estar presente no comum da vida dos brasileiros, que é o cuidado que este deve ter em manter seu imóvel regular perante a sociedade e o poder público deixando claro, que no momento, vamos nos ater em somente analisar os imóveis urbanos.
Como já exposto em textos anteriores, mais de metade dos imóveis urbanos e os construídos no Brasil são irregulares, seja porque não possuem a devida matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da região; seja porque a construção eventualmente erguida no terreno não está regularizada junto à prefeitura local; seja porque não foi devidamente registrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO).
Para o cidadão comum esse procedimento pode, no primeiro momento, parecer muito burocrático e desnecessário, na medida em que se o lote é regular, tem origem e cadeia dominial e está devidamente registrada e possui a devida matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, nada mais é necessário.
Tal visão, se colocada sob uma analise menos abrangente, pode até parecer real, na medida em que a grande maioria dos brasileiros adquire a casa própria sem pensar, por um momento que seja, que no futuro esse bem poderá ser vendido; e/ou permutado por um melhor; e/ou mesmo se tornar objeto de um inventário e é nesse instante que a falta de regularidade se faz presente e cria dificuldades.
É fato que imóvel irregular perde, em caso de venda e/ou permuta, mais de 30% do seu valor, na medida em que o eventual novo proprietário, certamente, realizará a regularização do bem e arcará com os cursos necessários diminuindo, portanto, o valor de venda do bem.
Paralelamente, como já dito, a compra não revestida da devida atenção de um imóvel irregular pode trazer diversas consequências negativas para o comprador, entre elas, até a possibilidade de o imóvel ser demolido pelo Poder Publico; ser o proprietário multado, havendo sempre o risco presente de o comprador perder todo (e/ou em parte) o investimento realizado.
Na mídia é possível encontrar notícias oriundas de diversas partes do país dando conta que o Poder Público vem agindo de forma mais contundente no sentido de promover a regularização dos imóveis urbanos e, embora seja quase um mantra da população que tal não acontecesse, essa possibilidade é sempre um peso no dia a dia das pessoas que insistem em acreditar na omissão e na morosidade do Poder Público. No Distrito Federal, um exemplo pode ser visto no link: https://www.correiobraziliense.com.br/cidades-df/2023/07/5106365-justica-determina-a-criacao-de-cronograma-de-demolicoes-em-vicente-pires.html
Então como proceder?
Via de regra, sempre que um imóvel urbano é adquirido, o primeiro passo é obter a certidão de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e verificar, atentamente, se na mesma consta a descrição dos limites, confrontações e se a área ali inscrita representa a realidade que está no local onde se encontra localizado o imóvel. Após, verificar se o imóvel está registrado em nome de quem está vendendo e seu estado civil, na medida em que se o vendedor for casado e/ou possuir uma companheira ambos (quase sempre) devem consentir e assinar a escritura.
Nessa verificação não deixe de tomar cuidado de observar se na matrícula consta construções, quais suas dimensões e se possuem habite-se.
Necessário também verificar se não consta da matricula qualquer ônus, seja por hipoteca; penhora, dividas, etc.
Cumprida essa formalidade, agora é verificar junto a Prefeitura local (e/ou Administração) se no cadastro consta que o imóvel possui construções e quais suas dimensões, na medida em que qualquer divergência já traz consigo uma irregularidade que precisa ser sanada.
Não raro, o brasileiro adquire um imóvel que, eventualmente e naquele momento cumpre todas as exigências legais mas, com o tempo vai acrescendo puxadinhos, seja um aumento da garagem; seja uma área para churrasqueira; seja um outro quarto; enfim, o que era regular se torna irregular e sujeito a ação do poder Público.
Vale aqui, por fim, se pontuar que além das exigências acima, é salutar que o comprador também pesquise se a venda é de boa fé; ou seja, se o vendedor não responde a processos que possam impedir a venda, sendo essa consulta de fácil acesso nos sites dos Tribunais de Justiça da região.
Nos próximo artigo vamos tentar explicar mais detalhadamente cada uma das etapas que o adquirente de um imóvel deve seguir para o manter regularizado.
Fernando Moreira Polónia, advogado, OAB/DF. 10405 https://www.advocaciapolonia.com
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