Como já dito em outras ocasiões, nosso objetivo não é criar textos técnicos que só podem ser completamente entendidos por quem habita o mundo jurídico. Nosso objetivo é tentar levar conhecimento técnico escrito de modo simples e objetivo, visando alcançar quem realmente buscar entender um problema e mostrar soluções viáveis.
Não raro, recebo consultas sobre regularização de imóveis. As pessoas chegam já falando que tem um imóvel escriturado, mas que não conseguem vender porque lhe disseram que ele está irregular. Em resumo, o entendimento geral é que basta lavrar a escritura e está tudo resolvido. Isso não representa a realidade do sistema que é claro, quem não registra pode até ser um posseiro, mas não é proprietário.
Outra questão que sempre vem a tona é: comprei um imóvel, fiz a escritura e não consigo fazer o registro no CRI, a escritura está diferente do que consta na matrícula. O antigo dono construiu vários puxadinhos no lote. O que faço?
Acredito que tal fato acorre, na maior parte das vezes, não pelo desconhecimento da obrigação, mas pela absoluta falta de recursos para efetivar atualização da matricula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e/ou cumprir as normas de construção que o município exige.
Vale se pontuar que, a escritura de um imóvel é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes, ou seja, materializa o ato de venda e compra, sendo elaborada num Cartório de Notas, ou seja, representa mera prova documental que alguém comprou de outrem um imóvel.
Por outro lado, o registro ou a matrícula é o documento que individualiza o imóvel que, a grosso modo, pode ser entendido como uma certidão de nascimento, onde constam informações essenciais para identificação jurídica e é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o bem esta localizado.
Resta então a indagação sempre presente e recorrente. Porque regularizar o imóvel se eu não pretendo vende-lo? Comprei apenas para o meu uso e de minha família?
O dia a dia nos mostra que a regularização do imóvel, entre outros benefícios, aumenta significativamente o valor do mesmo caso ele necessite ser vendido, na medida em que quem investe em imóveis sabe que um bem não regularizado tem valor muito abaixo do praticado no mercado.
Há de se ver também, que um imóvel legal evita preocupações futuras, em caso de atuação da fiscalização da prefeitura, escapando de multas e eventuais interdições pois, sem qualquer sombra de duvida, é cada vez mais comum encontrar imóveis sendo interditados, multados ou até desapropriados por não estarem devidamente regularizados em conformidades com as normas municipais.
É necessário, portanto, esclarecer a população que quando se compra uma casa, um apartamento, um prédio ou um terreno, é necessário atualizar a escritura e transferir o bem para o novo proprietário, procedendo-se de imediato a regularização do imóvel, não só pela lavratura da escritura, como também da atualização da matricula no CRI.
Citando colegas, especialmente Leandro Sender (especialista em direito imobiliário), tem-se que no mundo jurídico, a lei estabelece que só é proprietário aquele que registra o documento de compra. Não basta pagar e assinar o documento de compra e venda. É necessário registrar o documento, já que para fazer o registro, você não depende mais do vendedor.
A norma legal aponta vários tipos (e meios) de regularização de imóveis, tais como: Usucapião judicial e usucapião extrajudicial; Adjudicação compulsória; Averbação de construção ou de demolição; Aumento de área; Desmembramento ou unificação de matrícula; Mudança de classificação de uso; Regularização de impostos; entre outras formas legalmente previstas e/ou possíveis.
Vale se esclarecer que nem sempre aquele que pretende regularizar um imóvel deve buscar a tutela do Judiciário, já que na grande maioria das vezes é possível resolver a questão extrajudicialmente, diretamente num Cartório.
Dito tudo isso, vale se lembrado que se você possui um imóvel com área total construída diferente do que consta na matrícula do seu imóvel, então ele está irregular. Se for um valor menor, você poderá ter problemas com o seu futuro comprador. Afinal, esse fato pode desvalorizar o negócio, ou até mesmo fazê-lo desistir da compra.
Sem qualquer sombra de duvida, essa forma de descumprimento de norma é o mais comum, já que o brasileiro tem um costume arraigado de fazer puxadinhos sem se preocupar em verificar se esse acréscimo é possível e/ou mesmo legalmente permitido. Se a família cresce a casa tem que crescer, simples assim, mas isso não é legal e gera grandes problemas no futuro.
Por fim, deve ser destacado que imóvel regular é imóvel fácil de ser vendido por um valor maior que aqueles não regularizados. Só essa afirmativa já aponta para o fato de que a matricula deve retratar fielmente o que está no chão e o proprietário deve se preocupar com isso afinal, é o seu patrimônio que está sob risco.
Mesmo que você não pretenda vender seu imóvel, o mantenha regularizado, pois em caso de sucessão será que os herdeiros poderão arcar com todos os custos do inventário e da regularização? Ou o seu imóvel terá que ser vendido pelos herdeiros por valor muito abaixo do mercado, desvalorizando um patrimônio que provavelmente levou uma vida para ser construído? Pense nisso e se informe caso você se enquadre no que acima tentamos explicar.
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