POR QUE REGULARIZAR SEU IMÓVEL?

Segundo divulgou recentemente o MDR (Ministério do Desenvolvimento Regional), em todo Brasil, podem ser contados que cerca de 30 milhões de famílias ocupam imóveis irregulares, são famílias que ocupam residências que não possuem documento de propriedade e/ou qualquer registro legal.

Grosso modo, o que realmente o MDR informa é que trinta milhões de imóveis no Brasil não estão devidamente (e/ou regularmente) matriculados em um Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, são irregulares.

As causas são muitas, vão de ocupações (e/ou invasões) puras e simples a imóveis vendidos de forma ilegal, inclusive os adquiridos pelos conhecidos “contratos de gaveta”, bem como pelas “seções de direitos”, entre outras formas de aquisição, inclusive sucessórias pois, quando um imóvel é irregular, via de regra, não poderá fazer parte do patrimônio/monte a ser inventariado.

A norma legal prevê alguns meios legais para que um imóvel seja regularizado, tais como: · Averbação de construção ou de demolição; Regularização do aumento de área; Desmembramento; Unificação e regularização de matrícula; Mudança de classificação de uso; Regularização de impostos; além de outros. Todavia, neste artigo, trataremos apenas da Adjudicação compulsória; uma vez que o tema “Usucapião” já foi tratado em publicações anteriores.

Explica o advogado Heitor Soares, do Nelson Wilians Advogados que: - “A irregularidade se dá por inúmeros motivos, desde invasões até construções sem projetos devidamente aprovados. São famílias que estão em situação de insegurança jurídica. De acordo com o Código Civil, você só é dono de um imóvel urbano ou qualquer outro tipo de imóvel, se o mesmo possuir o registro legal no Cartório de Registro de Imóveis”,

Pontua o especialista que: “A informalidade não se restringe apenas às famílias em situação de vulnerabilidade social, apontando que a questão atinge brasileiros de todas as classes e regiões do país, sendo um problema presente em todo Brasil e independe de classes, uma vez que a irregularidade tem causas diversas pois, só em Goiânia, por exemplo, existem mais de 40 mil imóveis irregulares, números que tendem a triplicar nos próximos anos”.

Seguindo a máxima legal, quem não registra não é dono. Constata-se, falando-se bem claro, que tais imóveis estão fora do sistema, ou seja, sequer podem obter financiamento bancários e/ou servirem de garantia em transações imobiliárias, somando-se a isso que em caso de sucessão a questão se tornará muito mais complicada e cara para se resolver.

Vale se pontuar nesse momento, que também o Poder Publico tem sua parcela de culpa na gestação desse problema. A uma porque não fiscaliza e somente atua quando o problema já se materializou e se torna quase impossível de resolver. A duas porque não instrui devidamente a população, negando-lhe conhecimento. Um exemplo típico do problema é a cobrança do IPTU.

O Poder Publico, no afã de arrecadar, não informa corretamente a população que pagar anualmente o “carnê” do IPTU, a taxa da TLP e, por vezes a taxa de iluminação pública, não gera qualquer direito, pode até servir como prova do tempo de ocupação, mas não se constitui num direito de propriedade.

Nesta postagem tentaremos repassar os elementos necessários para se requerer uma “adjudicação compulsória”, lembrando que a propositura dessa ação pode ser extrajudicial (diretamente nos cartórios), como também “judicial” (num Tribunal).

A dificuldade se encontra, exatamente, em definir qual o meio legal a ser adotado, na medida em que cada uma das formas tem suas próprias exigências e, via de regra, tantos os Tabeliões, como os Juízes, são mais que exigentes na verificação de cada pedido e no cumprimento das exigências (documentação).

Todavia, até por economia, o próprio interessado pode promover certas diligências para poder ter uma ideia aproximada se a regularização de seu imóvel será mais ou menos custosa, valendo ser anotado que mesmo que o imóvel possua escritura, se ela não está devidamente registrada na matrícula do CRI, o imóvel é irregular.

Assim, se o leitor possuir um imóvel que no momento não está devidamente regularizado perante um Cartório de Registros de Imóveis e cujo único documento de propriedade é um “contrato de gaveta” (ou mesmo que não possua qualquer documento), o primeiro passo seria ir ao CRI da região e se certificar se esse imóvel possui (ou não) matricula (e/ou transcrição), informação essa que pode ser obtida tão somente pela indicação do endereço, no caso de imóveis urbanos.

No caso de imóveis rurais, como existe a possibilidade de o mesmo já ser georreferenciado e cadastrado no INCRA, cada CRI tem suas próprias formas de busca.

Ultrapassada essa fase, agora é se dirigir a Prefeitura da cidade e procurar saber se esse imóvel consta do cadastro do município. Se o imóvel paga IPTU certamente está cadastrado. No caso de imóveis rurais, a providência deverá ser levada adiante no INCRA, ou seja, se o imóvel tem CAR.

Tomadas essas duas providências acima, chegou o momento de o interessado procurar um Advogado que irá analisar toda a documentação e apontar qual a via a ser seguida, se “adjudicação compulsória” ou a “usucapião” ou, ainda, outro tipo de medida que viabilize a regularização e finalmente se obtenha o registro da matrícula no CRI (Cartório de Registro de Imóveis).

A forma a ser adotada vai variar de acordo com a necessidade, as possibilidades e a capacidade financeira de cada interessado pois a via extrajudicial é bem mais rápida que a via judicial, todavia é bem mais cara.

Ao final fica a indagação: regularizar um imóvel é caro, então porque fazer isso? A resposta é mais que simples. Primeiramente, a segurança jurídica, pois o ocupante de um imóvel irregular pode até ser dono, mas não é, no conceito legal, proprietário. Em segundo lugar, se esse imóvel precisar de investimento (reformas, principalmente) não obterá financiamento bancário e, por ultimo, o que é mais importante, se o interessado precisar vender o bem, um imóvel regular vale (no geral) o dobro de um imóvel não regular e é muito mais rápido para ser vendido em melhores condições, até porque o eventual comprador o poderá financiar junto a uma Instituição Financeira.