Via de regra, até por falta de conhecimento, o cidadão comum tem como mantra, quase uma certeza absoluta, que se o seu imóvel tem escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não tem porque pensar que o mesmo poderá, mesmo assim, estar irregular.
O que a grande maioria dos brasileiros não sabe, é que imóvel irregular não é só aquele que não possui escritura e/ou porque esta não esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis - CRI. Imóvel irregular é todo aquele que não atende as regras da legislação.
Apenas para exemplificar, vale ser observado o artigo que foi recentemente publicado na revista “Veja” que circulou no ultimo dia 06 de abril e disponível no site: https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/como-o-brasil-virou-destaque-mundial-em-irregularidades-imobiliarias
“Como o Brasil virou destaque mundial em irregularidades imobiliárias
A informalidade é ainda assustadora no setor e não há sinais de que a situação vai melhorar a curto prazo.
O Brasil coleciona uma série de índices surpreendentes e vexatórios, nas mais diferentes áreas. No setor imobiliário, em pleno século XXI, vivemos ainda na era da terra sem-lei. Cerca de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade, segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, com dados de 2019. A irregularidade mais comum é a falta de escritura, que atinge metade dos 60 milhões de domicílios urbanos no país. ...”
Como bem aponta o artigo citado, a falta de escritura e a falta de registro desse documento no Cartório próprio é a origem de mais da metade dos imóveis existentes, construídos ou não, no Brasil e isso, segundo dados apurado em 2019, sendo de se antever que atualmente esse percentual deve ser muito maior.
Segundo a Lei vigente no Brasil, como já comentado em artigos anteriores, existem duas formas legais admitidas, ou seja, todo aquele que possui um imóvel e que está devidamente amparado por uma escritura apropriadamente registrada no CRI, é considerado proprietário nos termos do artigo 1228 do Código Civil Brasileiro pois o mesmo detém legalmente, a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem querem que injustamente a possua ou detenha.
No outro lado da moeda, quando o ocupante de um imóvel não possui escritura lavrada em seu nome e devidamente registrada no CRI, a Lei o considera um mero posseiro, que na didática do artigo 1196 do Código Civil Brasileiro, essa pessoa apenas detém alguns dos poderes e direitos inerentes a propriedade e não a integralidade desses direitos.
Vale se esclarecer que “imóvel” não compreende apenas o terreno, mas abrange a terra e tudo o que sobre ela está edificado (construído), valendo se observar que nas zonas urbanas, principalmente, as construções devem atender a legislação, principalmente, a legislação municipal e, também a estadual.
Nesse aspecto, é de se afirmar que mesmo que o proprietário possua uma escritura e esta esteja devidamente registrada no CRI, ainda assim, em algum momento, poderá ser constado que o mesmo está irregular.
Manter o imóvel regular, antes mesmo de ver a situação sob o aspecto do cumprimento dos regulamentos legais e da sempre presente possibilidade de perda do imóvel por falta de não atendimento da legislação, necessário se faz também ter em mente o aspecto econômico, na medida em que imóvel irregular vale bem menos que o que atende as normas legais.
Segundo a ANOREG/SP, a falta de um simples papel pode levar à perda de um imóvel ou a uma desvalorização de até 35%. Problemas de documentação, como a falta de registro da escritura no cartório, são sinônimos de dor de cabeça quando deixados de lado e, afirma a Associação dos Notários e Registradores que, pelo menos, metade dos imóveis urbanos do estado está irregular.
Neste ponto, é preciso se pontuar que o problema não está restrito apenas ao estado de São Paulo, pois se nesse estado já se contabiliza esse percentual, é fácil de intuir que nos estados em que a fiscalização é menos ativa, o problema é muito, mas muito, mais grave.
Sob outro aspecto, também é preciso que os proprietários se atentem e observem que os municípios, cada vez mais vêm utilizando as facilidades da tecnologia e têm buscado elaborar bancos de dados sobre a situação dos imóveis construídos nos perímetros urbanos como o intuito de regularizar a ocupação territorial e, principalmente, aumentar a arrecadação do IPTU, entre outros tributos derivados da propriedade além de fomentar a paz social, evitando disputas pela propriedade imobiliária.
Nos próximos artigos, vamos tentar esclarecer os aspectos que levam um imóvel, mesmo escriturado e registrado no CRI a se tornar irregular.
Fernando Moreira Polónia, advogado, www.advocaciapolonia.com
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