Imóveis Urbanos não Regularizados no Brasil: Desafios e Necessidades

No Brasil, segundo informa o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), estima-se que cerca de 30% dos imóveis urbanos estão totalmente irregulares. Além disso, o Ministério das Cidades indica que, nos centros urbanos, mais de 7 milhões de famílias vivem em áreas informais, representando uma grande parte da população sem acesso a serviços básicos e segurança jurídica em razão dessa situação irregular.

Uma pesquisa mais ampla, realizada pelo Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, revelou que cerca de 11,4 milhões de famílias vivem em áreas não regularizadas, o que equivale a aproximadamente 20% do total de domicílios no país. Essa situação é mais grave em grandes centros urbanos, onde a informalidade atinge até 50% das residências em algumas regiões. A pesquisa também mostra que cerca de 30% dessas famílias não têm acesso a serviços essenciais como água potável e esgoto, evidenciando a urgência de políticas de regularização fundiária e melhorias na infraestrutura. Esses dados reforçam a necessidade de ações integradas para garantir moradia digna e promover o desenvolvimento urbano sustentável.

A administração pública tem buscado conscientizar a população sobre a importância de regularizar seus imóveis, o que é fundamental para garantir o reconhecimento legal da propriedade. Sem essa regularização, os proprietários enfrentam insegurança, pois não conseguem comprovar oficialmente a posse, o que pode resultar em disputas judiciais. Além disso, é certo que a falta de regularização desses imóveis, dificulta a venda, o aluguel ou mesmo obter financiamentos.

Nos últimos anos, diversas prefeituras brasileiras vêm adotando medidas mais rigorosas para incentivar (e até mesmo forçar) a regularização desses imóveis, combatendo a informalidade e para aumentar a arrecadação municipal. Essas ações incluem multas, notificações e até a restrição de serviços públicos para quem não apresenta a documentação necessária. Algumas prefeituras também têm promovido campanhas de conscientização, oferecendo prazos e condições facilitadas para a regularização, mas mantendo sanções para quem não segue as normas. Essa estratégia visa equilibrar a fiscalização com a promoção de políticas habitacionais acessíveis, garantindo direitos e segurança jurídica para todos.

           Para regularizar um imóvel, normalmente são exigidos os seguintes documentos, que podem variar conforme o município:

         1 - Escritura do Imóvel e Matrícula – É o documento que comprova a compra do imóvel e é essencial para provar quem é o proprietário. Entretanto, a escritura por si só não é suficiente, sendo necessário que o imóvel esteja matriculado (registrado) no cartório de registro de imóveis da região. Sem a escritura registrada, não há como validar a escritura e a legalidade em relação à propriedade. Vale ser esclarecido que na escritura e na matrícula devem constar, além da descrição do lote (e/ou do terreno), também a descrição de qualquer construção que nele esteja erguida.

           2. Certidão de Quitação de Tributos – Emitida pela prefeitura, essa certidão comprova que não há débitos pendentes, como o IPTU, TLP, etc. Esse documento evita surpresas desagradáveis, como dívidas que possam vir a serem transferidas para o novo proprietário. Esses tributos e taxas são municipais e incidem sobre o imóvel.

3. Planta do Imóvel – Trata-se de um desenho técnico elaborado por engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações, que mostra a disposição interna do imóvel e sua localização no terreno. Algumas prefeituras disponibilizam esse documento para áreas de baixa renda. A planta deve estar em conformidade com as normas municipais para evitar penalidades futuras.

        4. Alvará de Construção – Documento emitido pela prefeitura, autorizando a construção ou reforma do imóvel. Sem o alvará, a obra é considerada irregular e pode ser multada, embargada ou até mesmo, em casos extremos, demolida.

     5. Certidão Negativa de Débitos – Emitida pela Receita Federal, comprova que o proprietário não tem dívidas com a União, como débitos relativos a tributos federais. Esse documento é essencial para assegurar que não há pendências que possam interferir na regularização do imóvel, na medida em que essa certidão tem por objetivo verificar se o proprietário está “em dia” contribuições previdenciárias e obrigações acessórias relacionadas à atividade imobiliária .

     6. Habite-se – Documento emitido pela prefeitura que certifica que o imóvel foi construído de acordo com o projeto aprovado e está apto para ser habitado. Sem o habite-se, o imóvel não pode ser considerado legalmente habitável, o que pode gerar problemas e dificuldades para ser obter financiamentos ou na eventual venda.

       A falta de regularização de um imóvel, como já dito, pode resultar em problemas financeiros, como restrições para vendê-lo ou financiá-lo. Além disso, os moradores de imóveis não regularizados enfrentam dificuldades para obter serviços essenciais como saneamento básico, água e esgoto, eletricidade, etc, o que prejudica sua qualidade de vida. Imóveis irregulares também tendem a ser muito desvalorizados, tornando a venda ou aluguel mais difícil e por um preço bem menor do que se estivessem regularizados.

         Concluindo, a regularização de imóveis urbanos é essencial para garantir a segurança e valorização do patrimônio, além de melhorar a qualidade de vida dos moradores. É fundamental que cidadãos e autoridades trabalhem juntos para promover a regularização e criar um ambiente urbano mais justo e seguro e procurem criar formas e meios para que o cidadão comum possa arcar com os altos custos impostos pela regularização imobiliária.

Fernando Moreira Polónia - Advogado especialista em direito e processo do trabalho, advocacia cível e direito processual civil  -  E-mail: polonia_fm@yahoo.com.br