No Brasil, o Poder Público pouco divulga (e/ou informa) para a população, de modo claro e acessível, como o cidadão comum pode (e porque) proceder à regularização de um bem e, além disso, não mostra o que de fato vem a ser um imóvel irregular e quais os benefícios que podem advir quando o imóvel está regular.
É comum, e até perfeitamente compreensível, que as pessoas não entendam que seu imóvel pode estar irregular e, portanto, não entendem ser necessário sanar essa irregularidade, especialmente porque atender todas as normas existentes implica em razoável custo financeiro.
Vale se pontuar que o imóvel pode estar completamente irregular e/ou parcialmente irregular, o que é o mais comum, pois o cidadão ao adquirir um bem, via de regra, só se atenta para o fato de que a escritura de compra e venda esteja corretamente assentada num Cartório de Registro de Imóveis, o que nem sempre torna o bem regular. Acrescente-se a isso que qualquer imóvel urbano pode estar regular no CRI mas, também, deve estar regular nos cadastros das Prefeituras locais e na Receita.
- No Cartório de Registro de Imóveis: no Brasil a regra é: - “um imóvel, uma matricula” -, e para isso existe uma norma legal que regulamenta a ação dos CRI´s, que é a Lei de Registros Públicos e os cartórios de registros devem se atentar para as exigências dessa lei e, em especial, as regras do art. 176 para assentarem as matriculas.
Assim, não basta que o imóvel possua a devida matrícula. Necessário é que o comprador, antes até de combinar o preço a pagar, peça que seja expedida uma certidão junto ao CRI para, com o devido cuidado, verificar se nesse assentamento estão perfeitamente descritos os limites e confrontações e se a área está correta; se a construção por ventura existente no local está devidamente averbada e constando a área informada pelo vendedor; se o vendedor, caso seja casado (e/ou em união estável) averbou esse fato e, o mais importante, observar com atenção se o nome do proprietário que consta da matrícula é o mesmo de quem está vendendo ou se esse possui autorização legal para tanto.
Importante também é verificar se na matricula do imóvel não constam restrições, tais como: averbação de promessa de compra e venda; hipotecas; restrições advindas do Poder Judiciário e ou qualquer outra averbação que possa, no futuro, até anular essa venda e, na dúvida, busque se informar com o Oficial do CRI. Tenha em mente que é melhor pecar por excesso que por omissão. Uma compra ruim sempre acarretará problemas que às vezes se tornam insolúveis.
- Nas Prefeituras – No perímetro de qualquer cidade brasileira, por menor que seja, toda construção, acréscimo (mesmo que um simples puxadinho) e demolições deve ser precedida de uma autorização do Órgão Público, que aprovando o projeto, expedirá o alvará de construção e ao final o “habite-se”.
Nos municípios brasileiros (e/ou em sua maior parte) existem normas que orientam a ocupação do solo, seja a área máxima de ocupação de cada lote; seja quanto aos recuos laterais e frontal; seja na altura da edificação; enfim, não basta querer construir, é necessário que a construção atenda as normas vigentes do local pois, caso não atendam, a obra pode sofrer embargo (ordem para parar a construção); multas e até demolição e, além do mais, podem vir a ter seu fornecimento de águas e energia elétrica desligados.
Inicialmente pode até parecer que tal exigência vai de encontro à realidade do brasileiro. Todavia se nos atentarmos para o que a mídia quase todo dia divulga em relação a colapso (desabamento) de construções, veremos nessas exigências o real trabalho desenvolvido e o alcance da norma legal, na medida em que nenhum projeto submetido a uma Prefeitura é aprovado se não possuir os requisitos mínimos que garantam a solidez da obra.
- Na Receita Federal – Toda obra regular no Brasil precisa possuir uma CND (certidão negativa de débitos) sem a qual não se expedirá o “habite-se”, atentando-se para o fato de que essa certidão também precisa ser averbada na matrícula do imóvel no CRI.
Toda obra de construção civil precisa passar pelo processo de aferição para ser regularizada junto a Receita Federal, sendo que o termo “aferição” significa que se procederá a uma avaliação do imóvel para que se possa calcular o valor das contribuições sociais (previdência e outras entidades) devidas, principalmente, em razão do uso de mão de obra na atividade de construção.
Caso a construção não possua projeto e não esteja regularizada junto a Prefeitura local, quando se iniciar o processo de regularização será necessário registrar a obra (e/ou a construção) no Cadastro Nacional de Obras (CNO) pois, sem este cadastro, não será possível regularizar a obra (e/ou o imóvel já construído) ou emitir a certidão.
Tal procedimento é essencial, pois para averbar a construção na matrícula do imóvel, além do habite-se, você precisará da chamada Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra, que somente será emitida após a regularização da obra pelo sistema da Receita Federal.
Vale se pontuar que atualmente todos esses procedimentos junto à Receita Federal podem ser realizados pelo Sistema Eletrônico para Aferição de Obras (Sero), facilitando a vida do contribuinte e do construtor, valendo se consultar o procedimento adotado em cada um dos Municípios brasileiros.
Como se constata pelo acima dito, não basta apenas possuir um imóvel, o mesmo deve estar regular. Tenha em mente que com o atual avanço das tecnologias, mesmo nos municípios mais afastados dos grandes centros, as Prefeituras estão se estruturando e exigindo que o cidadão cumpra o seu dever e as normas legais e isso sob a constante ameaça de pesadas multas embargos e até demolições.
Acrescente-se, ao final, que caso não bastam as possibilidades de pesados ônus impostos pelo Poder Publico, também o imóvel irregular vale muito menos e não é passível de ser financiada a sua compra. Em resumo, se o cidadão pensar na diferença entre o valor de um imóvel irregular e um regular, constata-se que o segundo lhe trará mais benefícios, mesmo tendo que dispender uma razoável soma para atender toda a burocracia necessária.
Existem outras circunstâncias que também podem tornar um imóvel irregular, tais como “contratos de gaveta”, “imóveis de inventários”; dividas aderida ao próprio imóvel (IPTU; taxas de condomínio, etc); e outras que não tratamos neste rápido artigo, sendo que cada caso precisa ser analisado por profissional capacitado para tal para, ao final, o promitente comprador ter certeza que está realizando uma boa aquisição e não jogando fora seus recursos.
Fernando Moreira Polónia, advogado – OAB/DF 10405 – www.advocaciapolonia.com
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