Entendendo o que é a Usucapião (parte 2)

Devido às muitas consultas e o difícil entendimento do instituto pela população em geral, resolvemos tentar uma abordagem bem popular. Assim, no primeiro texto, procuramos repassar uma visão histórica do instituto e também quais são os seus fundamentos legais a permitirem a sua utilização pelo cidadão. Discorremos também, mesmo que rapidamente, sobre as várias divisões legais do instituto e, agora, vamos tentar levar adiante uma pequena definição sobre cada tipo e sua possível utilização por todo aquele que buscar legalizar uma propriedade que esteja em sua posse.

- Usucapião extraordinária:

Essa modalidade de aquisição não exige maiores explicações que a simples leitura da norma legal inserida no artigo 1.238 do Código Civil, que assim dispõe:

- Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

- Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Vale esclarecer que a norma legal exige a comprovação da posse mansa e pacífica pelo prazo ali assinalado, posse essa que se configura quando o posseiro exerce sua posse sem qualquer manifestação em contrário de quem tenha legítimo interesse, ou seja, sem qualquer oposição, seja ela do real proprietário do bem, assim como de terceiros que no bem tenham interesse.

Pontua-se, portanto, que além da posse mansa e pacífica, o posseiro, para ser valer desse instituto, deverá observar o prazo de ocupação (que deverá ser comprovado por qualquer meio lícito) e não possuir qualquer documento aquisitivo.

- Usucapião ordinária:

Assenta o Código Civil, em seu artigo 1.242 que:

- Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

- Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Constata-se que a diferença principal entre a possibilidade de utilização da usucapião extraordinária e a ordinária é o posseiro possuir (ou não) título de propriedade. Na primeira modalidade, a lei não exige que o posseiro possua título de propriedade. Na segunda é exigência para o posseiro se utilizar da regra legal, considerando que qualquer “justo título” pode ser qualquer forma legal de aquisição. Aquisição de direitos é uma delas.

Em todo caso, também deve ficar claramente provada a boa-fé, ou seja, que o posseiro, ao adquirir o bem o tenha feito com lealdade, retidão e correção.

- Usucapião especial:

Essa modalidade de aquisição de um bem também é conhecida como “usucapião constitucional” e/ou “usucapião urbana”, na medida em que a Constituição de 1.988, em seu artigo 183, assenta que:

- Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

- § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

- § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

- § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Sem qualquer sombra de dúvida, o legislador ao inserir a norma permissiva de aquisição de propriedade na Constituição tinha em vista, não incentivar a ocupação indiscriminada de áreas urbanas, mas a função social da terra e o direito a moradia, razão pela qual, o requisito essencial desse instituto, é a prova inconteste de que o cidadão interessado tenha exercitado a posse, com ânimo de dono, pelo período determinado na regra legal, ou seja, vizinhos e comerciantes locais devem o reconhecer como dono/morador do imóvel pretendido.

No texto seguinte continuaremos a tecer comentários e repassar informações sobre esse importante instituto cujo objetivo, sem qualquer sombra de dúvida, é dar destinação a imóveis sem função social e/ou econômica.