Em textos anteriores abordamos aspectos sobre a posse e a propriedade. Vale, portanto, agora, relembrar alguns cuidados que o adquirente deve observar por ocasião da aquisição de um imóvel
1. Matrícula atualizada:
É comum o vendedor apresentar um documento já com algum tempo de emissão. Todavia, deve-se exigir um documento atualizado, o mais recente possível, para constatar se existe algum ônus pendente, tais como: penhoras, hipotecas, etc., eventualmente inscritas no Cartório de Registro de Imóveis.
Vale pontuar que imóveis gravados podem até serem vendidos, mas o comprador declara que conhece o gravame e que tem consciências dos possíveis riscos.
2. Certidão negativa de ônus reais e ações:
Embora a necessidade dessas certidões pareça exagero, vale se observar que nem sempre penhoras, hipotecas, ações judiciais, etc., são levadas a registro no Cartório de Imóveis valendo, portanto, a precaução da exigência de apresentação de certidões negativas atualizadas quanto a inexistência de eventuais gravames que possam a vir a pesar sobre o imóvel.
3. Certidão de “habite-se” ou certificado de conclusão de obra.
Essa certidão é essencial, especialmente se o imóvel vier a ser financiado. Previne que a edificação se encontra em conformidade com as exigências do código de obras local e visa evitar futuras “dores de cabeça” com construções irregulares e, às vezes, não passíveis de regulamentação.
4. Consulta a assistente técnico sobre o plano diretor:
O plano diretor é o projeto da cidade no que tange aos seus aspectos físico-territoriais, ou seja, se o imóvel é compatível com a destinação daquela localidade. Embora seja, talvez uma precaução excessiva, vale ser observado, evitando dificuldades futuras em épocas que se constrói de qualquer maneira, sem acompanhamento técnico.
5. Declaração condominial de adimplência:
No caso do imóvel ser localizado em um condomínio, seja ele horizontal ou vertical, tal documento é essencial, já que eventual dívida de taxa condominial acompanha o imóvel e pode ser futuramente cobrada do atual proprietário.
6. Certidões negativas de tributos (federais, estaduais e municipais).
Providência óbvia para se comprovar que não existem dívidas relativas a tributos não pagos (IPTU, TLP, ITR, etc).
7. Certidões negativas das concessionárias de água, energia, gás, etc.:
Como dito acima, dívidas provenientes do fornecimento de água, esgoto, energia, gás, etc. acompanham, via de regra, o imóvel.
8. Certidão negativa de protestos:
Providência salutar para se evitar que, no futuro, o eventual comprador do imóvel venha a ter problemas com defesas em ações judiciais, já que não é incomum se vender bens para evitar contrições judiciais, ou seja, venda de má fé.
9. Consulta a cadastro de devedores:
Embora não seja uma necessidade, o comprador deve ser acautelar nesse sentido para saber exatamente quem esta vendendo. Vendedores com restrições cadastrais por dívidas podem representar problemas judiciais futuros.
10. Certidões negativas das Justiças Federal, Estadual, Trabalho e Eleitoral.
Tal providência visa evitar que se compre um bem de um vendedor que esteja envolvidos em ações judiciais que, futuramente, possam representar sérias “dores de cabeça” para o comprador.
11. Ocupação do imóvel:
Em caso de imóveis rurais a questão é essencial, visto que imóvel abandonado pode dar origem a ocupação irregular e até ações de usucapião. No caso de imóveis urbanos, visa saber se o mesmo estava ocupado (ou não) e porquê. É uma pesquisa da região para se constatar se aquele imóvel realmente atende às necessidades de quem o está comprando.
Parece fácil, mas não é. Investir em um bem de alto custo requer cuidado máximo pois, não raro, a falta de cuidado do eventual comprador pode até representar a perda do bem se comprovado o descuido (e/ou a má fé) por ocasião da negociação.
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